Projektujete z katastrální mapy? Riskujete, že se na pozemek „nevejdete“

Při zahájení projektu stavby je první myšlenka investora jasná: „Stáhnu si katastrální mapu a začneme kreslit.“ Na první pohled se to zdá logické a levné. Jenže pro projektanta může práce s pouhým digitálním výstupem z katastru (zejména v lokalitách s mapou typu KMD) přinést spoustu nepříjemností.

Z naší zkušenosti

V některých případech je možné, že si stavební úřad vyžádá vytyčovací výkres, který je důkazem že stavba byla vytyčena do projektované polohy a jsou dodrženy nutné vzdálenosti.

Často jsme však jeli vytyčovat stavbu z výkresu situace, která byla zakreslena „pouze“ na podkladě katastrální mapy. Nemusí to být nutně šatně, ale jedná se o sázku do loterie. Naše zkušenost je taková, že na místě velice často zjistíme, že ploty neodpovídají vlastnické hranici vedené v katastru. A poté řešíme až na místě minimální vzdálenosti od plotu a od ostatních budov.

V čem je problém?

Katastrální mapy v České republice vznikaly v různých dobách a různými metodami. I když se dnes setkáváme s digitálními mapami (KMD – Katastrální mapa digitalizovaná), často jde jen o převod starých ručně zakreslovaných plánů a náčrtů do digitální podoby. Navíc každý bod v katastru má svou odchylku, která je stanovena katastrální vyhláškou.

V praxi to znamená jediné: Čáry v počítači neodpovídají realitě v terénu.

• I v kvalitní mapě mohou být rozdíly do 28 cm. Je to právně v pořádku, ale může to mít zásadní vliv na projektování staveb s ohledem na odstupy od plotů a ostatních budov.
• V mapách KMD se může jednat o mnohem větší rozdíly. Někdy se jedná o desítky centimetrů, ale nejsou výjimečné situace, kdy se jedná o jednotky metrů.
• Historicky postavené ploty, zdi nebo zídky se často nacházejí úplně jinde, než kde vede právní hranice pozemku. Ale ploty značného stáří mohou být ve skutečnosti tou správnou polohou hranice.

Rizika projektování pouze do katastrální mapy

Pokud projektant umístí dům 2 metry od hranice dle katastru, může se při samotném vytýčení stavby na pozemku zjistit, že:

• Stavba zasahuje do sousedního pozemku.
• Nedodržujete zákonné odstupové vzdálenosti.
• Zahrada, se kterou jste počítali pro bazén, je ve skutečnosti o kus menší.

Následné úpravy v projektu, posouvání stavby nebo řešení sousedských sporů stojí násobně víc než kvalitní zaměření mapového podkladu.

Řešení? Geodetické zaměření skutečného stavu

Jedinou správnou cestou je nechat si vyhotovit polohopisný a výškopisný plán (mapový podklad). Ten obsahuje nejen porovnání skutečné polohy plotů s vlastnickými hranicemi, ale navíc skutečnou polohu budov, viditelných prvků inženýrských sítí, vegetace a vrstevnice. U nás v DronGeo k tomu využíváme moderní metody, které kombinují přesnost klasické geodézie s výhodami lidarové a dronové fotogrammetrie.

Co získáte správným zaměřením situace?

• Absolutní jistotu: Přesně víte, kde stojí ploty, kudy vedou sítě, kde jsou stromy a jaký je sklon terénu.
• Klid pro projektanta: Ten může dům osadit na jednotky centimetrů přesně a využít potenciál pozemku na maximum.
• Bezproblémové povolení: Nebudete se stavbním úřadem řešit výjimky abyste mohli stavbu umístit v nesprávné vzdálenosti od plotu.